האם כל אחד יכול לקנות דירה? התשובה היא כן,אם אתם מחפש לקנות נכס במרכז הארץ של חמישה חדרים, כנראה שאתה מרוויח  הרבה או שיש לך הון עצמי גדול. אבל אם אתם רוצים לקנות דירה ואין לכם הון עצמי או שאינכם מרוויחים הרבה תוכלו לעשות זאת, עם תושייה והרבה עבודה אבל זה אפשרי

דירה להשקעה איפה קונים

יש הטוענים שגם ללא הון עצמי ניתן לקנות דירה להשקעה, אבל אחרי הכותרות הגדולות תמיד מסתתרת מציאות שלא מתאימה לכל אחד ולא תמיד תהפוך את ההשקעה למניבה או כדאית. לרוב ללא הון עצמי תוכלו לקנות דירה שהיא בפריפריה הרחוקה, למשל באופקים או בדימונה, דם השכירות תהיה בהתאם והסכנה הממשית שלא תמצאו שוכר לדירה. מאידך דירה קטנה במרכז לא תמיד מצדיקה את המחיר למטר, ואתם מגלים שאתם משלמים הרבה יותר מדי למחיר דירה שהיא קטנה במיוחד אבל מצד שני תמיד כמעט תוכלו  למצוא שוכרים לדירה ומחיר הדירה תמיד יעלה.

להשקיע בדירה חשוב לעשות זאת עם הון עצמי להשקעה ולא להתפתות לקחת הלוואות שיכבידו עליכם. הרעיון שהשכירות יוכל לכסות לכם את המשכנתא באופן מלא ואף את ההלוואה. הוא לא תמיד ישים ומתכתב עם המציאות. וכל ההבטחות שתוכלו לקנות דירה מבלי שתצטרכו לשנות את רמת החיים שלכם או להיכנס למינוסים מיותרים, היא בערבון מוגבל מכוון שיש הוצאות נוספות מסביב לרכישת דירה שגם אותם יש לקחת בחשבון.

האם זהו זמן טוב לרכוש דירה להשקעה?

שוקי ג’אנה הוא עו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, רו”ח ושמאי מקרקעין מוסמך. ג’אנה נחשב ממובילי תחום מיסוי המקרקעין בארץ ובעלים של SJ פתרונות מיסוי חכמים לדבריו, הסוגיה האם זהו זמן לקנות דירה או עדיף לחכות לירידת מחירים בשוק הנדל"ן, היא לא חדשה”.שוקי ג’אנה מסביר שאין תשובה גורפת ולמעשה אין זה חשוב מהם תנאי השוק, בדרך כלל אם מדובר בדירה ראשונה, דירה למגורים ולא דירה להשקעה, אזי שום חישובי כדאיות אינם עומדים בהכרח מול הצורך בדירה ועכשיו”.

למדו לפני שאתם ניגשים

ידע הוא כוח וחשוב שבתחום זה תדעו כמה שיותר, תמיד תוכלו להסתמך על אנשי נדל"ן, מתווכים ויועצי מס אבל קחו בחשבון, שהאינטרס שלהם תמיד יעמוד לפני שלכם ולכן ההמלצה היא קראו על שוק הנדל"ן בארץ. תוכלו למצוא באינטרנט מידע רב על רכישת דירה ללא הון עצמי, ישנם מדריכים המספרים על כל אזור בארץ ואיפה כדאי לקנות. תתחילו לבודק על מקומות בארץ שנראה לכם , הגיעו למקום וסיירו בו. למדו על היצע וביקוש במקום שאתם מתעניינים, הגיעו למקום וחפשו שלטים על הבניינים להשכרה או למכירה, תמונת המצב תבהיר לכם אם כדאי להשקיע במקום. כמובן תוכלו להיעזר באנשי מקצוע ומומלץ גם לעשות זאת אבל כדאי שלא תסתמכו עליהם בעיניים עצומות וככל שתדעו יותר יהיה לכם יכולת לבחור את הנכס האופטימאלי עבורכם. תוכלו למצוא דירות לפני תמ"א 38 או דירות לפני בינוי פינוי.

הון עצמי

כיום על מנת לקבל משכנתא, תצטכרו להראות שיש לכם כסף לרכישת הדירה כ – 25% מערך הדירה, לרבים אין הון עצמי והפיתוי הוא לקחת הלוואה להשגת הון עצמי. ההמלצה שלנו ראשית לסגור את המינוס בבנק עד כמה שניתן לפני שאתם מתחייבים להלוואה. קחו בחשבון שהריביות שאתם משלמים על המינוס ועל ההלוואות גבוהות מאוד והם יכרסמו לכם ברווחים, ובנוסף אם לא תשיגו שוכרים יתכן שלא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. לשם גיוס הון עצמי לדירה קטנה בפריפריה לא נדרשים סכומים גדולים, ניתן לעשות באמצעות הלוואה מהבנק או מגופים אחרים. הלוואות צריך להחזיר אז וודאו שיש לכם יכולת החזר.

להתכונן לכל הוצאה

רכישת דירה כוללת הוצאות רבות פרט למחיר הדירה, עורך דין שמלווה אתכם, תיווך, מיסים, פתיחת תיק למשכנתא ועוד. הכינו מסמך הכולל את כל ההוצאות שיש לדירה, פתיחת תיק למשכנתא, שמאי, תשלום לעורך דין, תשלום  לבדק בית וכדומה. מחיר הדירה הוא רק חלק  מההוצאה וחשוב להיערך מראש. שימו כסף בצד להוצאות לא צפויות, כך הכאב ראש שלכם יהיה קטן יותר.

לקיחת משכנתא

לקחת משכנתא דורת בדיקות רבות, החל מאישור עקרוני, בדיקת מסלולים ועוד. אין ספק שזו עבודה,  נכון שיש יועץ משכנתאות שיכול לעשות עבורכם את העבודה, אבל אם אתם בעניין של לחסוך בהוצאות תוכלו לעשות את העבודה שהוא עושה, אבל יש פעמים שעדיף להתייעץ על מנת לחסוך לאורך השנים סכומים רבים בשל בחירת מסלולים נכונה.

רגע לפני שאתם ניגשים לבנק בדקו איזה גובה משכנתא אתם צריכים, בקשו מאחד הבנקים לבדוק שהינכם זכאים למשכנתא תצטרכו להציג תלושי משכורת ודפים של הבנק, נסו שיהיה חשבון בלי מינוס ומינימום הלוואות. הבנק בודק את יכולת ההחזר שלכם, אם אין לכם רישומים בתיק שלכם ושאתם לא בחובות ובמידה והכל כשיר הוא יתן לכם אישור עקרוני.

לאחר קבלת אישור עקרוני, תלכו לבנקים שונים ובקשו תמהיל משכנתא, חשוב לפני ללמוד על המסלולים, במיוחד אם החלטתם לפנות באופן עצמאי לבנקים.. לאחר מכן בחרו את שתי ההצעות הטובות ביותר ותנסו לשפר את תנאי הריביות. חשוב לבחור מסלולים שיתאימו לכם, למשל מסלול משתנה ריבית או ריבית קבועה, ישפיעו על ההחזר בעתיד. למדו על המסלולים השונים.

לסיכום

קחו בחשבון שמדובר בדרך ארוכה הדורשת הרבה סבלנות, בירוקרטיה מול הבנקים, בחירת משכנתא שאף היא דורשת למידה