תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שחוקקה בשנת 2005 במטרה לעודד בעלי בניינים לחזק את יסודות המבנים מפני רעידות אדמה. מדובר בבניינים שנבנו לפני שנת 1975, בה נכנס לתוקף תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413).
בשנים האחרונות אנו עדים לרעידות אדמה הרסניות מאוד המשאירות אנשים רבים ללא קורת גג, גורמות להרוגים רבים והרס רב. הסבירות שתתרחש גם באזורנו רעידת אדמה היא גבוהה. היות וישראל נמצאת באזור פעיל במיוחד מבחינה סיסמית. אנו לא יכולים למנוע את רעידת האדמה, אך אנו יכולים להתכונן לקראתה.
בארץ כ- 40% מהמבנים אינם עומדים בתקן 413 של רעידות האדמה. ממשלת ישראל הבינה כי על מנת שאנשים יחזקו את המבנים יש צורך בתוכנית לחיזוק מבנים הנקראת תמ"א 38 ומטרתה להציע פתרונות ישימים לחיזוק המבנים.
רבים מבעלי הדירות וויתרו על חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, הן בשל יוקר ההוצאה והן בשל בעיות רבות שנוצרו בשל הקניין המשותף של מגורים בבית משותף. תמ"א 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול של הסדרים חדשים בתחומים שונים כגון הקניין, המיסוי הכללי, המיסוי המוניציפאלי ועוד, המשיקים לסוגיה זו, במטרה להביא את תוכנית חיזוק המבנים להיות ישימה יותר, לאפשר מימון של חיזוק המבנים ולספק תמריץ לבעלי דירות משותפות לפעול להשגת תמ"א 38.
עיקרי תוכנית תמ"א 38
תמ"א 38 מאופיינת בכך שניתנת בה זכויות בנייה נוספת למבנים ופטורים שונים כגון: פטור מהטל השבחה, פטור מאגרות בנייה ומס שבח. חיזוק המבנה מאפשר לערוך עסקת קומבינציה שבהן חלק מההטבות הללו יהיו תמורה לקבלן.
תמ"א 38 מאפשרת לבעלי הדירות ליהנות מחיזוק המבנה ומהרחבה של דירותיהם ללא עלות ובתמורה מקבל הקבלן או היזם אפשרות לבנייה של מספר דירות על ידי הוספת קומות לבניין. הפרויקט משתלם לקבלן מאחר שבפרויקט ישנו סיכון נמוך ורווח בצידו. הקבלן יכול לאמוד את עלויות הבנייה ולאמוד את הרווח מחיזוק המבנה ובניית הדירות הנוספות. הדיירים זוכים לחיזוק המבנה ולשיפוץ הבניין כגון: שדרוג חזית הבניין, הוספת מעלית והרחבה של הדירות הקיימות של עד 25 מ"ר הכוללות ממ"ד או מרפסת שמש.
המאמר באדיבות עו"ד יהושע ג'אנה
